Dal punto di vista giuridico l’ipoteca si considera un diritto reale di garanzia. Che si sottoscrive in favore di un creditore. Gli si offre in questo modo un diritto di prelazione sul bene. Ciò sta a significare che, a seguito dell’eventuale insolvenza del debitore, il creditore avrebbe la facoltà di trovare soddisfazione dai ricavi conseguiti dalla vendita del bene. Il diritto di prelazione che scaturisce dalla costituzione dell’ipoteca comporta inoltre l’acquisizione di una precedenza su tutti gli altri potenziali creditori chirografari. Si ritiene efficacie soltanto quando decorrono dieci giorni dal momento in cui è avvenuta l’iscrizione, presso i pubblici registri della zona dove sorge l’immobile.
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L’ipoteca nella maggior parte dei casi è possibile costituirla sui beni immobili, ma è possibile ipotecare anche i beni mobili registrati. Il diritto reale di garanzia cessa i suoi effetti nel momento in cui si estingue il debito.
Nell’ambito dei prestiti, che comportano la costituzione di un diritto reale di garanzia, è necessario prima di tutto rilevare il valore del bene. La stima viene compiuta da un perito nominato dell’istituto di credito che si coinvolge. Si tratta di una fase cruciale del finanziamento, in quanto dai suoi risultati è possibile determinare diversi parametri, come l’ammontare della cifra richiedibile e la durata del finanziamento. L’erogazione del prestito di solito avviene prima che trascorrano i dieci giorni dall’iscrizione dell’ipoteca. Quindi prima del suo consolidamento. Il finanziamento di solito non supera l’80% del valore dell’immobile. Per quanto riguarda la durata dell’ipoteca, si ritiene efficacie per vent’anni. Nel caso in cui il finanziamento si svolgesse oltre la soglia di 20 anni, come nei contratti di mutuo a lungo termine, l’ente finanziatore sarebbe tenuto a rinnovarla poco prima di arrivare al termine della sua esistenza. Si tratta di una operazione che non comporta alcuna spesa da addebitare al beneficiario.
Il valore dell’ipoteca
L’ente finanziatore impone che il valore dell’ipoteca risulti di gran lunga superiore rispetto alla stima dell’immobile concesso in garanzia. In quanto ha il dovere di tutelarsi rispetto alla possibilità che si possano verificare una serie di eventi sfavorevoli in occasione del periodo di ammortamento, capaci di ostacolare o compromettere il rimborso. In occasione della determinazione del valore dell’ipoteca si tiene conto prima di tutto dell’ammontare della somma finanziata. Ad essa poi si aggiungono gli interessi, anche quelli derivanti dal preammortamento, nonché quelli che scaturirebbero dall’eventuale mora del debitore. Inoltre si considerano tutte le rate. Si calcolano per di più le diverse spese che risulterebbero a carico della banca nel caso in cui si dovessero sostenere dei procedimenti giudiziali. Ci si riferisce quindi alle spese legali, stragiudiziali, di giudizio e di collocazione.
Il computo ricomprende anche una serie di altre voci, relative alle spese di assicurazione e alle diverse imposte che si sosterrebbero in occasione del rimborso o della risoluzione anticipata del contratto di prestito, nel caso avvenga in maniera naturale per volontà del debitore, o in maniera forzata, a seguito dell’insolvenza del beneficiario. L’istituto di credito coinvolto ha dunque la facoltà di chiedere che il valore dell’ipoteca corrisponda ad un importo superiore, rispetto alla stima dell’immobile in garanzia, di una percentuale compresa tra centocinquanta e duecento. Quindi per una misura superiore o pari al doppio del valore effettivo dell’immobile ipotecato. In questa maniera si cautela di fronte ad ogni tipo di eventualità svantaggiosa, che potrebbe sorgere nel corso del finanziamento.
L’iscrizione dell’ipoteca
Al fine di ritenersi pienamente valida l’ipoteca deve essere costituita di una serie di elementi. Prima di tutto deve contenere il titolo, ossia la certificazione su cui si fonda la costituzione del diritto reale di garanzia. Nel caso dei prestiti si tratta del contratto di prestito ipotecario oppure del contratto di mutuo. In entrambe le ipotesi il documento devono essere sottoscritto come atto pubblico, alla presenza di un notaio. In secondo luogo è necessaria l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Che comporta anche la presentazione di una nota, all’interno della quale devono essere riportate una serie di informazioni fondamentali riguardanti le parti coinvolte nel contratto di prestito. Ci si riferisce in particolare al finanziatore e al beneficiario del prestito. Oltretutto si deve rendere noto il credito da garantire. Il contenuto del documento non deve lasciare spazio ad interpretazioni che differiscono dalla realtà dei fatti.
Il valore dell’ipoteca si rileva a seguito dei calcoli riportati in precedenza. Dunque si tiene conto del credito vantato dal finanziatore e di tutti i costi che sarebbe tenuto ad affrontare qualora si trovasse a recuperare il credito stesso. Per questo motivo si giunge a determinare una stima di gran lunga maggiore rispetto alla reale valutazione del bene offerto in garanzia. L’iscrizione dell’ipoteca ha una validità che non supera vent’anni. Di conseguenza necessita di essere rinnovata nei casi sia stata sottoscritta in occasione della stipula di un contratto di mutuo, di durata superiore a vent’anni. Il rinnovo spetta sempre all’ente finanziatore, poco prima che il diritto reale di garanzia cessi di essere efficace.
Conclusioni
Coloro che si apprestano a chiedere un finanziamento, mediante la concessione in garanzia di un proprio immobile, possono accedere al credito richiedendo un prestito ipotecario o un mutuo. Le due soluzioni si somigliano in apparenza ma nella sostanza sono profondamente differenti. In ogni caso la dinamica attraverso cui avviene la costituzione dell’ipoteca sull’immobile è la medesima. Di conseguenza anche il calcolo mediante cui si perviene a determinare il valore dell’ipoteca è lo stesso. Si ricorda che la finalità dell’ente finanziatore è, in modo preminente, quella di scongiurare la possibilità che il capitale finanziato, maggiorato degli interessi, non venga riassorbito nei modi e nei tempi previsti nel contratto di prestito. Per questo motivo si cautela al massimo grado, prendendo in considerazione ogni tipo di eventualità che potrebbe sorgere durante il finanziamento ed in grado di limitare o persino compromettere il rimborso del finanziamento.
- L’ipoteca dunque si iscrive per una misura di molto superiore, a volte anche del doppio rispetto alla stima del bene offerto in garanzia. Ma si deve considerare come una prassi del finanziatore che ha soltanto finalità cautelative, senza comportare alcun tipo di vessazione a livello contrattuale nei riguardi del beneficiario del finanziamento.
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