Prestiti ipotecari: che cosa sono e cosa bisogna sapere. Guida completa
- 1 Pro e contro del prestito ipotecario
- 2 La documentazione da presentare
- 3 Le tempistiche
- 4 I costi da considerare: il notaio
- 5 Le spese accessorie
- 6 Tasso fisso e tasso variabile
- 7 Le rate e la durata
- 8 L’estinzione anticipata
- 9 Documenti per l’estinzione anticipata
- 10 Che succede se non si paga: il pignoramento del bene
- 11 Il prestito vitalizio ipotecario
- 12 Caratteristiche prestito vitalizio ipotecario
- 13 I diversi casi di rimborso integrale
- 14 Quali immobili si possono ipotecare
- 15 I pro e i contro del prestito vitalizio ipotecario
- 16 I requisiti e la documentazione
- 17 Rimborso con capitalizzazione oppure senza
- 18 Conclusioni: la ricerca di prestiti online
Conosciuto anche come mutuo ipotecario in quanto viene offerta in garanzia un immobile di proprietà sul quale viene iscritta un’ipoteca, il prestito ipotecario rientra tra le tipologie di prestito personale. E’ necessario che il bene immobile che viene ipotecato per ottenere una certa somma sia interamente intestato al richiedente. Se invece ci sono più proprietari di quell’immobile, colui che vuole richiedere il prestito dovrà chiedere loro l’autorizzazione.
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Quando si richiede un prestito di questo tipo? Solitamente si opta per il prestito ipotecario quando non si hanno altre garanzie. Come ad esempio la busta paga o altre forme di reddito o pensione dimostrabili o per lo meno abbastanza cospicue da rasserenare l’istituto di credito a cui ci si rivolge.
Oppure se non s ha la possibilità di poter presentare un Garante che ci faccia da fideiussore e che si impegni a pagare il resto del debito in caso di insolvenza da parte nostra.
Pro e contro del prestito ipotecario
Insomma, il prestito ipotecario e anche il prestito ipotecario vitalizio entrano in gioco quando non ci sono tante altre alternative per richiedere un finanziamento. E’ vero, il rischio è grosso: se non si riesce a pagare, la banca diventa proprietaria del bene e può decidere di venderlo per riavere indietro la cifra prestata.
Dunque, è bene riflettere molto bene prima di imbarcarsi in un’avventura del genere. Ma in realtà questo vale anche per tutti gli altri tipi di prestito.
Il prestito ipotecario però, rispetto agli altri finanziamenti, ha una marcia in più: si possono chiedere cifre molto elevate e anche la durata del rimborso può essere piuttosto lunga. Si potranno richiedere importi oltre i 50.000 euro e il piano di ammortamento potrà durare dai 5 ai 25 anni.
Sia l’importo richiedibile sia la durata del finanziamento saranno proporzionali al valore del bene che si va a ipotecare. Bene che può essere un immobile ma anche un oggetto di valore come un quadro, gioielli o oggetti di antiquariato.
Non tutti gli istituti di credito accettano di buon grado e sono disponibili a questo tipo di soluzione. Potreste riscontare delle difficoltà. Ma non dovete per questo gettare subito la spugna ma, semplicemente, armarvi di pazienza e di forza di volontà e bussare a più porte con la giusta documentazione.
La documentazione da presentare
Anche nel caso del prestito ipotecario, vale la stessa documentazione richiesta per altri tipi di prestito e cioè:
- documento di identità
- residenza in Italia
- codice fiscale o tessera sanitaria
- busta paga o documento che attesti il reddito (come il Modello Unico nel caso di liberi professionisti)
Bisognerà poi aggiungere il documento che certifichi la proprietà del bene immobile o mobile che si va ad ipotecare. Ricordiamo che il richiedente dovrà esserne l’unico proprietario oppure dovrà fornire anche le autorizzazioni di coloro che ne sono co-proprietari.
Le tempistiche
Molte persone si scoraggiano al pensiero di richiedere un prestito ipotecario perchè pensano che le tempistiche siano molto ma molto lunghe. In realtà non è così. Certo, si dovranno fare i dovuti controlli.
La banca, finanziaria o altro istituto di credito a cui vi rivolgerete manderà dei tecnici e dei professionisti per fare una valutazione del valore dell’immobile che si va ad ipotecare.
E’ una fase molto delicata perché, dall’esito di questo accertamento e dalla perizia, verrà stabilito quanto potrà chiedere in prestito il richiedente e quanto potrà durare il finanziamento.
Va sottolineato che, di solito, a parte delle eccezioni, la somma prestata non corrisponderà mai al 100% al valore dell’immobile, ma arriverà a circa l’80%. In quei rari casi in qui la corrispondenza tra valore dell’immobile e cifra erogata è totale, è perché il beneficiario ha anche altre garanzie da poter offrire.
I costi da considerare: il notaio
L’ipoteca è una garanzia reale e la sua iscrizione avviene tramite l’intervento di un notaio che deve appunto stilare un atto notarile.
Si tratta dunque anche di un atto pubblico che andrà inserito nei registri immobiliari ed ha effetto per 20 anni. Solo nel momento in cui il finanziamento (oppure il mutuo) verrà estinto, si potrà provvedere alla cancellazione dai registri. Potrà farlo o stesso l’interessato rivolgendosi all’ufficio territoriale competente entro 30 giorni dall’avvenuta fine dell’ipoteca oppure rivolgendosi ad un notaio (questa soluzione però comporterà le spese del notaio che varieranno tra i 600 e i 1200 euro).
Potrete controllare stesso voi la cancellazione dell’ipoteca entrando con le vostre credenziali sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Dunque, quando si richiede un prestito ipotecario bisognerà considerare anche i costi relativi all’intervento del notaio che avranno comunque un loro peso nella spesa complessiva. Diciamo che, per farvi avere un’idea, solo l’atto notarile di iscrizione dell’ipoteca costerà almeno 2000 euro.
Le spese accessorie
Così come anche gli altri prestiti, anche quello ipotecario avrà delle spese accessorie da considerare e i tassi di interesse che, rispetto agli altri prestiti, sono solitamente più bassi.
Come spese accessorie troviamo sicuramente quelle di istruttoria cioè di apertura della pratica e i costi delle imposte di bollo così come i costi delle comunicazioni periodiche.
Bisogna poi considerare anche le spese della perizia da parte di un perito inviato dall’istituto di credito che ovviamente ricadranno sul richiedente il prestito. Si tratterà di almeno 300 euro.
Alcuni istituti di credito poi vi potranno far sottoscrivere una polizza assicurativa. Servirà come ulteriore garanzia in caso di eventi spiacevoli come decesso o invalidità totale. Potrebbero farvi sottoscrivere sia una polizza sulla vita che sul rischio incendi. L’assicurazione peserà di una decina di euro in più al mese circa ma andrà a tranquillizzare sia voi da eventuali insolvenze sia la banca.
Ci sarà poi, infine, anche un’imposta trattenuta direttamente dalla banca che è di solito pari a circa il 2% del costo complessivo (sarà dello 0,25% nel caso di acquisto di “prima casa”).
Tasso fisso e tasso variabile
In linea generale, a seconda della banca o finanziaria a cui vi rivolgerete, vi potranno proporre un prestito ipotecario a tasso fisso oppure a tasso variabile.
Nel primo caso, il tasso concordato in fase di stipula del contratto rimarrà invariato per tutta la sua durata. Se da un lato è comodo perchè consentirà di sapere con esattezza e precisione quanto si andrà a pagare, dall’altro potrebbe anche risultare una soluzione poco vantaggiosa se dovessero verificarsi riduzioni di tassi di mercato durante gli anni.
Nel secondo caso invece, cioè di tasso variabile, si sarà soggetti alle variazioni del mercato e ciò potrebbe sia essere vantaggioso ma anche, al contrario, comportare spese maggiori. Inoltre si è appunto “vittime” degli eventi e non si saprà preventivamente quanto si andrà effettivamente a spendere in totale.
Le rate e la durata
Come abbiamo visto, il prestito ipotecario può avere una durata piuttosto lunga nel tempo. Solitamente la media è di circa 10 anni. Si potrà scegliere il piano di rateizzazione più adatto alle proprie esigenze e possibilità.
In linea generale, la rata non dovrà superare un terzo delle entrate mensili. Più la rata sarà bassa, più durerà il finanziamento e anche gli interessi andranno ad aumentare. Più sarà alta invece la rata, meno durerà il prestito e quindi anche gli interessi saranno alla fine più bassi.
Dunque spetterà a voi, facendovi anche aiutare da un consulente oppure provando a simulare il prestito con i calcolatori e simulatori online, capire quale sarà la soluzione che più vi permetterà di andare fino in fondo alla restituzione del capitale prestato.
L’estinzione anticipata
Come anche per gli altri prestiti, anche nel caso del prestito ipotecario è possibile estinguere prima dei termini del contratto il debito. Si potrà optare per l’estinzione totale o parziale del mutuo ipotecario.
Per quanto riguarda l’estinzione totale, si dovrà pagare una penale (per le ipoteche accese prima di febbraio 2007, secondo la Legge Bersani n. 40/2007, e anche per quelle accese prima di aprile 2007 ma con un tetto massimo inferiore) alla quale bisognerà aggiungere i costi degli interessi maturati dalla banca nel periodo compreso tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del prestito. Sono interessi che hanno un nome specifico: i dietimi giornalieri.
Per quanto riguarda invece l’estinzione parziale, si verserà una certa somma che si andrà a scalare dall’importo del debito residuo.
L’estinzione anticipata non conviene molto di solito in quanto, come abbiamo visto, bisognerà pagare penali e interessi. Diciamo che conviene farlo solo quando si è all’inizio del finanziamento.
Documenti per l’estinzione anticipata
Come documentazione e procedura di richiesta è tutto molto semplice. Bisognerà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno alla propria banca, chiedendo di calcolare la somma che resta da restituire, compilare un apposito modulo (che può fornirvi stesso la banca) a cui allegare copia del documento di identità e codice fiscale. La banca, in circa 30 giorni, dovrà rilasciarvi il documento che attesta la fine del prestito.
Nei casi di prestiti ipotecari prima di aprile 2007, sarà necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che servirà per l’applicazione della riduzione della penale prevista dalla Legge Bersani.
Che succede se non si paga: il pignoramento del bene
Non pagare una o più rate del prestito ipotecario è molto rischioso in quanto si potrebbe andare incontro al pignoramento del bene che verrà messo in vendita.
Tuttavia, non sarà una procedura immediata. La banca ti invierà prima uno o due solleciti di pagamento in cui sarai “caldamente” invitato a onorare i debiti.
Dovrai in ogni caso pagare una mora per il ritardo del pagamento. Se continui a non pagare, in quanto impossibilitato, allora verrai segnalato alla Crif e la banca procederà con la risoluzione del contratto di mutuo in presenza di un notaio. Se il beneficiario, ormai insolvente, non pagherà subito (solitamente come tempistica si ha 10 giorni di tempo) la somma intera più gli interessi, la banca potrà procedere con il pignoramento.
Il prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario è un particolare tipo di prestito ipotecario rivolto a coloro che hanno più di 60 anni e che sono proprietari di un immobile residenziale.
Andando a ipotecare il bene immobile posseduto, si potrà ricevere una somma compresa tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile e che dipenderà dall’età di colui che richiede il prestito (più è alta, più sarà alta la cifra dell’importo) e, ovviamente, dal valore stesso dell’immobile. Anche in questo caso, la banca richiederà l’intervento di un perito per effettuare i controlli dovuti.
Di solito l’importo non potrà superare i 350mila euro ma sarà sicuramente maggiore di 50mila euro. Si potrà scegliere poi tra tre tipologie di prestiti ipotecario:
- erogazione unica con nessuna rata di rimborso (gli interessi si capitalizzano)
- erogazione unica con pagamento degli interessi (così da non accumularsi)
- erogazione progressiva dell’importo richiesto con nessuna rata e nessun pagamento degli interessi che dunque si capitalizzano
Caratteristiche prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario quindi si caratterizza per non essere pagato subito con rate ma il pagamento avverrà solo dopo la morte del beneficiario. Quindi il debito, in poche parole, ricadrà sugli eredi che o potranno iniziare a pagare oppure potranno dare disposizioni alla banca per la messa in vendita della casa.
Se dalla vendita della casa rimarrà un’eccedenza oltre il saldo del debito, questa somma in più potrà andare agli eredi. Se invece la somma ricavata dalla vendita non fosse sufficiente, spetterà lo stesso agli eredi far fronte al debito. Se gli eredi decidono di pagare, lo dovranno fare in un’unica soluzione entro i 10-12 mesi successivi alla morte del beneficiario.
Nel caso non ci dovessero essere eredi, la banca potrà procedere con la vendita della casa per riavere indietro il denaro prestato.
I diversi casi di rimborso integrale
Ecco i diversi casi in cui è previsto il rimborso in un’unica soluzione del prestito vitalizio ipotecario:
- al decesso del beneficiario del prestito nonché proprietario dell’immobile
- quando viene trasferita la proprietà dell’immobile che è stato ipotecato
- quando vengono fatti interventi che vanno a diminuire il valore dell’immobile o a modificarlo, senza prima essersi consultati con l’istituto di credito
- quando si viene in meno in quanto a cura e manutenzione dell’immobile
- quando vanno ad abitare presso l’immobile prendendo anche la residenza lì, persone che non siano familiari del contraente il prestito
- se l’immobile subisce procedimenti conservativi o esecutivi per oltre il 20% del proprio valore
Quali immobili si possono ipotecare
Di solito si possono ipotecare immobili residenziali di tutti i tipi. Ma vengono esclusi quelli che non possono essere rivenduti con facilità o che si trovano in zone di rischio ambientale.
In linea generale dunque, non si concede il prestito vitalizio ipotecario in casi di:
- immobili non residenziali
- immobili in zone von rischio sismico alto
- immobili che hanno vincoli (come quelli artistici) o che non hanno concessione edilizia
- immobili che sorgono su zone concesse dai comuni ex lege n. 167/1962
- immobili che hanno già un’ipoteca
I pro e i contro del prestito vitalizio ipotecario
Se da un lato il prestito vitalizio ipotecario è comodo perchè consente di ricevere somme alte e di non pagare subito le rate, dall’altro è parecchio rischioso per gli eredi del beneficiario e poi presenta vari contro.
Ad esempio, la casa ipotecata non potrà essere venduta ma neanche affittata, non potranno essere effettuate modifiche e deve essere mantenuta in un ottimo stato conservativo.
Il prestito vitalizio ipotecario prevede poi l’anatocismo cioè avverrà la maturazione degli interessi anche su quelli scaduti e non pagati. In pratica, da interessi si genereranno altri interessi e così via. Questi tipi di interessi verranno chiamati “composti”. Il debito così crescerà sempre di più!
I requisiti e la documentazione
Come abbiamo visto, i prestiti vitalizi ipotecari possono essere richiesti dagli over 60 che sono proprietari di un bene immobile.
Se il richiedente è coniugato o convive da almeno 5 anni e la casa rappresenta la residenza di entrambi, tutte e due le persone coniugate o conviventi dovranno firmare il contratto di prestito.
Come altro requisito è necessario che l’immobile non sia già stato ipotecato. Questo tipo di prestito rientra in quelli non finalizzati in quanto non bisogna presentare giustificazioni o documentazione di spesa. Potrà disporre come vuole della somma ricevuta.
Ecco invece quali sono i documenti da presentare all’istituto di credito:
- documento di identità valido
- codice fiscale
- stato di famiglia
- certificato contestuale
- relazione notarile preliminare
Rimborso con capitalizzazione oppure senza
Il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario ha davanti due scelte. O decide di rimborsare di volta in volta, quando è ancora in vita, gli interessi oppure può decidere di optare per il rimborso integrale con capitalizzazione.
Nel primo caso, farà un grande favore agli eredi che, al momento della sua morte, non dovranno pagare anche gli interessi ma solo restituire il capitale finanziato.
Nel secondo caso invece gli eredi dovranno pagare tutto: sia il capitale che tutti quanti gli interessi maturati. E dovranno farlo entro 12 mesi dal decesso del beneficiario. Se si tratta di due beneficiari, il rimborso dovrà avvenire dopo la morte del più longevo.
Conclusioni: la ricerca di prestiti online
Se avete intenzione di richiedere un prestito ipotecario e volete fare una ricerca preventiva per capire a chi rivolgervi per avere la migliore offerta, andare su internet potrebbe essere una buona soluzione.
Grazie a siti di comparazione e simulazione, potrete capire quale importo chiedere e quanti potrebbe durare il piano di ammortamento con le relative rate.
Certo, poi tutto dipenderà anche dal valore dell’immobile e anche dalla vostra affidabilità creditizia e se avete anche altre forme di garanzie o reddito. Ma, in linea di massima, andare in banca già preparati in quanto avete già confrontato varie opzioni e eseguito vari calcoli, potrebbe essere un ottimo modo per affrontare più sereni la richiesta del finanziamento.
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